我是一部电梯

看似四四方方的“铁盒子”

却能给人带来便利有一天

楼上楼下的居民

竟因我闹上了法庭

这是怎么回事？案件经过位于深圳市南山区的某小区，竣工于21世纪初，小区里使用了接近十五年的电梯老化，存在安全隐患，急需更新改造。

2018年5月25日

被告某业委会发布《深圳市南山区某小区电梯众筹方案》，说明因在政府补贴后，小区维修资金不能满足电梯改造需求，余款须由全体业主自筹解决。

2018年6月10日

该小区召开2018年第一次业主大会，表决通过了小区每栋楼房分别对电梯更换所需的费用进行众筹；对新更换电梯采取梯控措施以限制未交纳众筹款的业主使用。

2018年12月1日

被告深圳市某物业公司在该小区4栋楼房的新装电梯上安装类似门禁卡的IC卡梯控设备，业主须在梯控系统上的读卡器读取IC卡才可使用该电梯。

三原告黄某、廖某、钟某称，其在前往物业公司领取IC卡时被告知：亲，IC卡需由业主委员会授权的业主代表同意方可办理，如果不交齐电梯的众筹款就无法办理IC卡喔。故三原告向深圳市南山区人民法院提起诉讼，请求法院责令被告物业公司及被告业委会立即停止针对部分业主禁用电梯的违法行为。

采取梯控措施

未交齐众筹款的住户

就无法使用新电梯

其日常出行将受到极大困扰

用这种方式“倒逼”住户交齐众筹款

是否合理合法？

如果不交款也能使用电梯

是否又对已交款的住户不公平？

面对一些住户不按时交款

业主委员会怎么办？

看看法官怎么说业委会是否有权

对电梯采取梯控措施2019年5月，南山法院对此案进行一审公开开庭审理。三原告

对于没交款业主，业主委员会可以采用合法手段催交或通过法律途径解决，但其采取禁止部分业主使用电梯的梯控措施，已严重侵害业主的生命安全和房屋固有附属功能的使用权，构成对包括我们在内的全体业主利益的严重损害。

业委会小区更换老旧电梯具有必要性和紧迫性。我们作为业主大会的执行机构，无权对不遵守业主大会决议的业主做出处罚，如不限制未交纳众筹款的业主使用新电梯，将因不公平而打击交纳电梯众筹款的业主积极性，也可能导致剩余老旧电梯的更换改造计划搁浅，业主及来访人员的出行安全将难以保障。法院认为

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利的同时也需要承担义务，不得以放弃权利为由而不履行义务。

⏩作为共有所有人的权利，包括共有部分使用权、收益权及共用部分的单纯的修缮改良权。

⏩作为共有所有人的义务，包括依共用部分的本来用途使用共用部分，以及分担共同费用和负担。

共有所有人的义务涉及建筑物的整体安全及全体区分所有人的共同利益，因而不允许作为共有人之一的个别业主，以放弃权利享有的方式，不履行义务。

本案中，共有电梯涉及建筑物的整体安全和全体业主的共同利益，三原告作为共有所有人，应负担共有电梯的更新众筹款。因此，二被告要求作为业主的三原告缴纳电梯众筹款，并未违反法律规定。

根据法律的规定和区分所有人的约定，某一个或数个区分所有人可享有排他独占使用共有部分的权利。但是，在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的公用部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设置专有使用权。本案中，小区电梯作公共通道用途，属于业主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是业主大会，亦无权对公用电梯设置专有使用权并采取梯控措施限制部分业主使用该共有部分。

因此，三原告请求二被告停止梯控措施，有事实和法律依据。

关于三原告应缴纳的电梯众筹款，二被告可循其他法律途径予以解决，但不宜再采取梯控措施等侵害业主共有权之行为。

在诉讼过程中，该IC卡梯控设施已暂停使用，经原、被告双方一致确定，目前三原告已可正常使用电梯。

判决结果综上，

法院认为三原告的请求有事实和法律依据，但鉴于诉讼过程中二被告已自觉停止侵害业主权利的行为，三原告主张的侵权行为已停止。

故依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄某、廖某、钟某的全部诉讼请求。

该案一审判决后，原、被告双方服判息诉，现该案判决已生效。

俗话说：“远亲不如近邻”

小区是我们共同的生活家园

不论是住户、业委会还是物业公司

都应该有商有量

负责任、有耐心地去共同维护

有事情多沟通

有分歧多体谅

有误会多理解

这样才能共建和谐、平安、文明小区

切实提高生活幸福感

来源:深圳市南山区人民法院